市場比較法在房地產(chǎn)價格評估中廣泛應(yīng)用，它是通過將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類似房地產(chǎn)進行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價格的一種方法。由于房地產(chǎn)有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。

因此，市場比較法操作的關(guān)鍵是：

估價人員就待估房地產(chǎn)與比較實例房地產(chǎn)在地理位置、結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產(chǎn)價格的影響進行差別修正，差別修正的準(zhǔn)確性直接影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

常用的修正方法有：

(1)定性判新法。即估價人員憑實踐經(jīng)驗，對兩宗房地產(chǎn)之間存在的差別進行定性判斷修正，這種操作方法的缺點是容易把評估者的主觀偏見引入結(jié)果中去，造成評估價值失真；

(2)比較打分法。即擬定影響價格的差異性指標(biāo)，制定各項評估的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定每個項目的最高分和最低分，評估人員根據(jù)有關(guān)資料、經(jīng)驗給出每項評分，將每項所設(shè)的分?jǐn)?shù)進行整理，設(shè)出評估總分，根據(jù)評估總分修正。將待評估房與比較實例，按以下八個方面來比較：地理位置、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、配套設(shè)施、交易日期、其他。

打分法中常使用（1～9）九個比例來賦值，1～9標(biāo)度是把思維判斷數(shù)量化的一種好方法，是根據(jù)人的區(qū)分實物性質(zhì)差別上的直觀認(rèn)識，參照物與目標(biāo)物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個比較程度，相應(yīng)分別取值為1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標(biāo)值為2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產(chǎn)交易市場形勢好壞進行比較。

通常待評估房每項打分均為5，被估價房的八項總分為40，將參照房和待估價房逐項對比打分，再累加及得到各參照房的累加分值為A1、A2……An，則參照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

（3）收益法。采用收益法估價首先要確定房地產(chǎn)本身帶來的純收益，不要在純收益中混入由于經(jīng)營能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益，有時純收益可由于租金值確定。另一方面，還要正確選取資本化率。

資本化率的確定，以銀行存款利率、物價指數(shù)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算。

推導(dǎo)公式為：

R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物價上漲指數(shù)加收平均變動率)＋當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)平均投資收益率＋當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)平均投資收益率〗÷3