房地產(chǎn)估價報告審核實際上是對房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價專業(yè)人員已完成的房地產(chǎn)估價報告進(jìn)行檢查并提出評判意見的行為或過程。

房地產(chǎn)估價報告審核可以分為外部審核和內(nèi)部審核兩類。

外部審核是指由房地產(chǎn)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會或客戶組織人員對已向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的房地產(chǎn)估價報告進(jìn)行的質(zhì)量評判性審核。

內(nèi)部審核是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部人員對本機(jī)構(gòu)已完成但尚未向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的房地產(chǎn)估價報告進(jìn)行的審查、核對，并提出具體的修改意見，以不斷完善報告內(nèi)容，提高報告質(zhì)量。內(nèi)部審核已成為不斷提高房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)水平和提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量的最佳途徑之一。我公司實行一般項目的三級審核，特殊項目的四級審核制度。一審為報告制作人，二審為同級別專業(yè)人員互審，三審為審核組長審核，特殊項目由技術(shù)總監(jiān)終審。

作為評估審核人員，審核的內(nèi)容不僅限于評估報告的質(zhì)量，更應(yīng)該從防范評估業(yè)務(wù)的風(fēng)險的角度進(jìn)行審核，一般業(yè)務(wù)的風(fēng)險主要有：一是來自委托人和產(chǎn)權(quán)持有人的風(fēng)險。如不配合，提供的資料存在虛假、遺漏、不符合法定要求，缺乏履約能力等；二是來自評估對象的風(fēng)險。如因評估對象的特殊性導(dǎo)致無法按要求履行核查程序、產(chǎn)權(quán)不明晰、對應(yīng)的評估范圍不確定等；三是來自評估報告使用的風(fēng)險，主要為超范圍、不當(dāng)使用報告等。下面將從評估審核依據(jù)及審核應(yīng)重點關(guān)注的內(nèi)容兩個大的方面進(jìn)行闡述審核的相關(guān)事項：

一、審核依據(jù)不同的房地產(chǎn)項目類型所依據(jù)的法律法規(guī)、行為規(guī)范不同，審核及估價人員應(yīng)熟悉不同房地產(chǎn)評估類型的法律法律依據(jù)、技術(shù)規(guī)范、相關(guān)估價規(guī)程等，下面將重點幾種類型房地產(chǎn)評估的審核依據(jù)列示如下：

（一）房地產(chǎn)評估一般法律法規(guī)1. 《中華人民共和國物權(quán)法》2.《中華人民共和國土地管理法》3. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》4. 《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》5. 《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》6.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》7.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

（二）房地產(chǎn)抵押評估1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》2.《中華人民共和國擔(dān)保法》3.《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》4.《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》5. 《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》

（三）拆遷評估1.《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》2. 《國有土地上房屋征收與補償條例》

（四）司法鑒定評估1. 全國人大-關(guān)于司法鑒定管理問題的決定2. 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、抵押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定（法釋【2004】15號）關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定（法釋【2004】16號）對外委托鑒定、評估、拍賣等工作管理規(guī)定（法辦發(fā)【2005】5號）關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定（法釋【2009】16號）關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定（法釋【2016】18號）關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定（法釋【2018】15號）273人民法院委托評估工作規(guī)范（法辦【2018】5號）3.司法部-司法鑒定程序通則4．《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見》（討論稿）5.湖南省地方規(guī)定湖南省法院系統(tǒng)對外委托社會機(jī)構(gòu)鑒定、審計、評估、拍賣等工作實施細(xì)則（試行）長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程。

二、審核關(guān)注主要內(nèi)容：房地產(chǎn)估價報告內(nèi)部審核除關(guān)注評估報告的基本信息外，應(yīng)重點關(guān)注評估的結(jié)論及評估業(yè)務(wù)本身存在的風(fēng)險。下面就審核人員應(yīng)關(guān)注的事項進(jìn)行列舉：

1.報告主要內(nèi)容：估價結(jié)果報告：估價委托人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價師、實地查勘期、估價作業(yè)期。

估價技術(shù)報告：估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結(jié)果確定。

2.估價委托人基本信息估價委托人為公司的，需收集公司營業(yè)執(zhí)照副本，估價委托人為個人的，需收集委托人的身份證復(fù)印件，委托方與產(chǎn)權(quán)持有人不一致時，還需收集估價對象產(chǎn)權(quán)人的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件或身份證復(fù)印件。報告中需詳細(xì)描述委托方信息。

3. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信息需準(zhǔn)確，除營業(yè)執(zhí)照基本信息外，還應(yīng)包括資質(zhì)備案信息等。

4.估價對象權(quán)屬信息（重點）估價對象的權(quán)屬信息是產(chǎn)生法律風(fēng)險的根源，估價專業(yè)人員需收集估價對象完整、清晰、真實的權(quán)屬資料，并在報告中詳細(xì)描述。重點關(guān)注估價對象產(chǎn)權(quán)信息，例如：估價對象產(chǎn)權(quán)證附記欄信息，關(guān)注是否存在抵押等他項權(quán)利，如果有抵押他項權(quán)利登記，則需在報告中詳細(xì)提示（盡可能將全部信息進(jìn)行描述），后做特別提示，在辦理本次抵押他項權(quán)利登記前，需注銷該他項權(quán)利；如果附記或其他權(quán)屬資料中未描述抵押等他項權(quán)利（資料齊全的情況下），應(yīng)說明根據(jù)委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料及估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象于估價時點不存在抵押等他項權(quán)利，本次評估假設(shè)估價對象不存在抵押等他項權(quán)利；如果因為委托方原因無法提供完整、清晰的產(chǎn)權(quán)資料而又需要出具預(yù)估或者報告時，報告中應(yīng)紕漏：由于委托方原因無法提供。。。。。，估價人員無法確定估價對象是否存在抵押等他項權(quán)利，本次評估假設(shè)估價對象不存在抵押等他項權(quán)利。

5.估價原則應(yīng)注意根據(jù)估價目的選擇估價原則，一般市場價值評估，應(yīng)遵循下列原則：①獨立、客觀、公正原則②合法原則③價值時點原則④替代原則⑤最高最佳利用原則。

特別注意：抵押評估時應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則、殘值評估時不能根據(jù)最高最佳利用原則及替代原則。

6.估價依據(jù)列出與評估相關(guān)的估價依據(jù)，做到不濫列不漏列。抵押評估不能漏列抵押評估指導(dǎo)意見、征收評估不能漏列征收評估辦法和地方征收條例、無論哪種評估都需列示《資產(chǎn)評估法》等。

7.估價方法需準(zhǔn)確描述估價方法名稱及定義及不采用相關(guān)方法的理由.兩種評估方法的結(jié)果相差不能超過30%，最終評估結(jié)果取值應(yīng)說明理由。

8.估價結(jié)果（重點）Ⅰ、估價結(jié)果為委托方及相關(guān)報告使用者最為關(guān)注的地方，切記不能出現(xiàn)計算錯誤、大小寫不一致、產(chǎn)權(quán)證基本信息填寫等錯誤。

Ⅱ、不同評估目的所描述的評估結(jié)果要求不同，如抵押評估報告的估價結(jié)果處應(yīng)首先描述市場價值，再描述估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，最后確定估價對象的抵押價值；

Ⅲ、估價結(jié)果即估價對象的評估值高低問題。我們?nèi)粘?zhí)業(yè)過程中大部分評估的都是估價對象的市場價值，估價對象的市場價值并不是某個值，而是一個區(qū)間，我們作為評估專業(yè)人員應(yīng)該獨立、客觀、公正的測算出一個最可能實現(xiàn)的市場價值，若從執(zhí)業(yè)風(fēng)險角度考慮，也可以說我們所測算的評估值首先應(yīng)該是大部分估價人員或估價機(jī)構(gòu)最可能出具的市場價值，得出該公允評估值后才能在該價值基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或下調(diào)等決策，如果最初的公允價值判斷有誤，在該價值上進(jìn)行調(diào)整會增加公司高評或低評的價值風(fēng)險。

9. 估價假設(shè)和限制條件（重點）估價假設(shè)和限制條件這里是特殊項目或這比較復(fù)雜項目最應(yīng)該認(rèn)真描述的地方，這里關(guān)系到報告使用人能否正確理解評估結(jié)論，能否使用評估報告，也是規(guī)避評估師和評估機(jī)構(gòu)責(zé)任的重要內(nèi)容。

整個執(zhí)業(yè)過程中存在的對評估結(jié)論可能有影響的事項最后通過相關(guān)措施而出具評估報告的，都應(yīng)該在此處進(jìn)行描述紕漏及相關(guān)采用的評估假設(shè)，如果該假設(shè)不成立，則應(yīng)重新進(jìn)行評估出具報告等。

例如：不動產(chǎn)權(quán)證或者房產(chǎn)證附記欄缺失，而又需要出具預(yù)估函或評估報告的情況，除應(yīng)該在估價對象權(quán)益狀況那里進(jìn)行描述外，還應(yīng)該在未定事項假設(shè)那條進(jìn)行描述。如：由于委托方原因，估價人員未能獲取估價對象《不動產(chǎn)權(quán)證》附記欄頁，因此估價人員無法確認(rèn)估價對象是否存在抵押等他項權(quán)利，本次評估假設(shè)估價對象不存在抵押等他項權(quán)利。

10. 估價對象（重點）估價對象為我們評估的客體，明確估價對象是我們做好房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)。明確估價對象及估價對象范圍一般通過委托方的經(jīng)濟(jì)行為目的即估價目的再結(jié)合估價人員經(jīng)驗確定，最終通過評估委托書確定，但評估執(zhí)業(yè)過程中，往往存在由于估價人員經(jīng)驗不足或者疏忽大意，而導(dǎo)致對估價對象及估價對象范圍界定出現(xiàn)問題，從而引出對評估價格的把握出現(xiàn)問題等。評估中界定估價對象及估價范圍的方法主要有：

①估價對象位置的確定通過對估價對象現(xiàn)場查勘，核實估價對象證載房屋坐落或土地座落是否一致，還可以通過核對權(quán)證的分層分戶圖或宗地圖與估價對象實際的房屋戶型結(jié)構(gòu)或宗地形狀進(jìn)行比對，若估價對象位于城中村或鄉(xiāng)下的，還可以通過問詢相關(guān)鄰居等來確保估價對象位置落實準(zhǔn)確；商業(yè)房地產(chǎn)抵押評估中，應(yīng)重點關(guān)注估價對象位置的準(zhǔn)確性，商業(yè)房地產(chǎn)的位置對價格有極其重大的影響，總之，估價人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)避免出現(xiàn)因為看錯估價對象位置而帶來的法律風(fēng)險。

②抵押評估中，要注意抵押評估面積的確定由于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，由于不同的房屋政策及歷史登記原因等，導(dǎo)致估價人員所收集的估價對象房屋所有權(quán)面積或土地使用權(quán)面積中包含了一部分不能進(jìn)行抵押的建筑面積，執(zhí)業(yè)過程中，需將該部分建筑面積予以剔除。如：Ⅰ、湖南省自然資源廳（原湖南省國土資源廳）在辦理涉及國資的國有土地使用權(quán)出讓時，會將規(guī)劃路幅或綠化用地面積一起計算到土地使用權(quán)面積中，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中，除評估目的為辦理出讓手續(xù)或處置土地資產(chǎn)的，評估目的為抵押等其他的評估目的時，切記需按照宗地圖所記載的有效面積進(jìn)行評估。Ⅱ、工業(yè)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)時，可能會遇到產(chǎn)權(quán)證為棟證或?qū)幼C的，登記的房屋建筑面積中可能會包含如消防樓梯或公共設(shè)施建筑面積，如果評估執(zhí)業(yè)過程中以該建筑面積為抵押面積，那么相關(guān)當(dāng)事人在辦理他項權(quán)利登記時，會遇到公共設(shè)施用房等建筑面積部分不能辦理登記的狀況，給我們的報告使用人帶來麻煩，影響公司聲譽，為避免出現(xiàn)類似錯位，我們的估價人員只有重點關(guān)注附記欄及房屋分層分戶圖才能正確確定估價對象抵押面積。

③估價對象的權(quán)益狀況估價及審核人員應(yīng)重點關(guān)注估價對象以下幾個方面的權(quán)益狀況：Ⅰ、估價對象的產(chǎn)權(quán)人。要明確產(chǎn)權(quán)人與委托人是否一致，不一致的，應(yīng)分別描述。執(zhí)業(yè)中應(yīng)關(guān)注產(chǎn)權(quán)人與委托人不一致的原因，估價或?qū)徍巳藛T結(jié)合評估目的，判斷該業(yè)務(wù)是否存在其他潛在風(fēng)險。如：政府收購或收回的項目、個人委托了解估價對象拆遷評估的、委托目的為對抗司法評估的，可以因此判斷項目風(fēng)險，決定是否承接該業(yè)務(wù)。

Ⅱ、估價對象所分?jǐn)偼恋厥Ｓ嗤恋厥褂脵?quán)年限。自1990年實施國有土地使用權(quán)出讓以來已有近30年，由于發(fā)證等原因，在未來幾年，將會有越來越多的房屋所分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)年限到期的情況，此類房屋進(jìn)行抵押時應(yīng)重點關(guān)注由于土地使用權(quán)年限即將到期而帶來的風(fēng)險，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，且土地使用權(quán)續(xù)期是有條件限制的，如果在估價對象土地使用權(quán)年限僅剩1年，委托人委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估的，估價專業(yè)人員應(yīng)遵從謹(jǐn)慎原則，不接該類抵押業(yè)務(wù)，若因為特殊原因需要評估的，估價對象房地產(chǎn)的抵押價值僅為房屋剩余年限的租金收益，不能直接按滿年限進(jìn)行正常評估后扣除續(xù)期所應(yīng)繳納的土地出讓金。

Ⅲ、估價對象是否存在的抵押等他項權(quán)利及法院查封、政府征收等情況。估價人員應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場了解、核實產(chǎn)權(quán)資料、訪談委托人或產(chǎn)權(quán)持有人來確定估價對象是否存在抵押等他項權(quán)利，無論是否對評估結(jié)論產(chǎn)生影響都應(yīng)該在權(quán)益狀況描述進(jìn)行詳細(xì)描述；估價人員還應(yīng)關(guān)注估價對象是否被法院查封或?qū)儆谡魇詹疬w公告范圍，若存在上述情況，不能進(jìn)行估價對象的抵押評估。

審核及估價專業(yè)人員需關(guān)注的執(zhí)業(yè)風(fēng)險很多，上述內(nèi)容僅為本人在從業(yè)過程中的部分經(jīng)驗積累，未來我們應(yīng)不斷將我們經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行積累匯總用以提高公司整體執(zhí)業(yè)人員抗風(fēng)險意識，保護(hù)好我們的公司平臺。

新形勢下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估工作正面臨評估數(shù)量減少、工作難度增加、各種風(fēng)險加大、報告評審的可能增多、收費降低、出報告時間縮短等挑戰(zhàn)，如何積極應(yīng)對這些問題挑戰(zhàn)，對估價及審核人員的要求越來越高，估價專業(yè)人員不僅僅再是傳統(tǒng)的專業(yè)技術(shù)人員，更需要成為復(fù)合型專業(yè)人員、專家顧問型人才。但同時，我們作為估價專業(yè)人員、估價審核人員也無需過分緊張，只需積極學(xué)習(xí)掌握不同類型項目的相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，做到在遵守相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范的同時，履行評估程序，保證評估行為合法，保障評估業(yè)務(wù)質(zhì)量，防范評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

信行天下              自然天成

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